3月26日，卓越商企服務(wù)(6989.HK)披露2025年全年財報。

作為高端商務(wù)物業(yè)服務(wù)的領(lǐng)軍者，公司在保持規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張的同時，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，獨立市場化能力顯著增強(qiáng)，充分彰顯了其在復(fù)雜市場環(huán)境中的核心競爭壁壘與長期價值潛力。

01

業(yè)績穩(wěn)健，主航道持續(xù)深耕

2025年，卓越商企服務(wù)實現(xiàn)總收入約40.19億元人民幣。盡管受非核心業(yè)務(wù)剝離及主動戰(zhàn)略調(diào)整影響，整體收入較去年同期略有回落，但核心業(yè)務(wù)基本盤依然穩(wěn)固。

在3月27日舉行的業(yè)績會上公司管理層表示，第三方自拓基礎(chǔ)物業(yè)收入表現(xiàn)堅挺，達(dá)到19.8億元，同比增長17.1%。這一增長主要得益于公司在商務(wù)物業(yè)領(lǐng)域的持續(xù)深耕以及在管面積的穩(wěn)步擴(kuò)張。

（來源：公司業(yè)績發(fā)布會PPT）

截至2025年12月31日，集團(tuán)合約面積約8744萬平方米，同比增長4.9%；在管面積約7827萬平方米，同比增長8.4%。其中，粵港澳大灣區(qū)與長三角兩大核心經(jīng)濟(jì)圈在管面積合計占比達(dá)68.4%，北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州等一線及新一線城市在管面積占比高達(dá)76.5%，優(yōu)質(zhì)的區(qū)域布局為項目的盈利質(zhì)量提供了堅實保障。

財報利潤表現(xiàn)方面，實現(xiàn)毛利約為6.95億元，毛利率保持在17.3%的良好水平。年內(nèi)溢利約為1.21億元，歸母凈利潤1.03億元。

利潤端同比出現(xiàn)較大幅度下降，其背后是公司管理層主動進(jìn)行的一次財務(wù)“排雷”。財報顯示，公司在報告期內(nèi)主動清理長賬齡的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款，對應(yīng)收款項和合同資產(chǎn)計提減值損失約2.78億元。同時，對子公司北京環(huán)球的商譽(yù)計提減值2100萬元。這一系列舉措雖然短期內(nèi)拉低了賬面利潤，但其核心目的在于加速資產(chǎn)負(fù)債表回歸健康狀態(tài)，標(biāo)志著歷史遺留風(fēng)險的集中出清。

值得一提的是，公司在2025年5月31日完成了對金融服務(wù)業(yè)務(wù)的處置，該部分業(yè)務(wù)2025年度貢獻(xiàn)收入約1896萬元。此項交易使公司進(jìn)一步聚焦于物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)等核心主業(yè)，優(yōu)化了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

盡管利潤端受到減值因素影響，但公司的現(xiàn)金流表現(xiàn)依然穩(wěn)健。截至2025年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約11.05億元，較上年末增長18.1%，主要得益于應(yīng)收賬款回款提升、費用開支的嚴(yán)格管控。經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正，顯示出公司經(jīng)營造血能力的恢復(fù)。截至期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為29.7%，維持在健康水平。

02

第三方引擎強(qiáng)勁，增值服務(wù)提質(zhì)增效

從外部環(huán)境看，2025年中國經(jīng)濟(jì)在復(fù)雜環(huán)境中展現(xiàn)韌性，企業(yè)對高品質(zhì)綜合設(shè)施管理（IFM）服務(wù)的需求持續(xù)增長。卓越商企服務(wù)能夠在此背景下保持核心業(yè)務(wù)的穩(wěn)健，源于其內(nèi)部核心能力的持續(xù)升級。

首先，市場化能力持續(xù)增強(qiáng)，第三方業(yè)務(wù)成為增長主引擎。

過去一年，卓越商企服務(wù)來自第三方的在管物業(yè)面積占比進(jìn)一步提升至63.6%，顯示出其擺脫關(guān)聯(lián)方依賴、獨立自主造血的能力。全年新拓第三方項目物業(yè)合同151個，總合同額高達(dá)16.73億元，年化合同額6.19億元。

其次，戰(zhàn)略客戶粘性極高，構(gòu)筑了穩(wěn)固的業(yè)務(wù)基本盤。

公司通過深化戰(zhàn)略客戶發(fā)展機(jī)制，2025年戰(zhàn)略客戶收入達(dá)到11.03億元，同比實現(xiàn)24.2%的強(qiáng)勁增長。尤為亮眼的是，近三年戰(zhàn)略客戶合同保有率接近100%，這種近乎滿分的客戶留存率在行業(yè)內(nèi)極為罕見，證明了其在高端商務(wù)服務(wù)領(lǐng)域難以替代的價值。

再者，增值服務(wù)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效益提升。

盡管受主動壓降機(jī)電業(yè)務(wù)影響，增值服務(wù)收入同比有所下降，但卓越商企服務(wù)的毛利率卻逆勢大幅上升6.8個百分點至26.1%。這表明公司不再單純追求業(yè)務(wù)規(guī)模的“大”，而是更加注重業(yè)務(wù)質(zhì)量的“精”。高端商務(wù)品牌“卓品商務(wù)”憑借B to B for C的創(chuàng)新模式，正在通過整合多業(yè)態(tài)服務(wù)場景，構(gòu)建起更具盈利能力的第二增長曲線。

最后，多業(yè)態(tài)交付能力突破，構(gòu)筑差異化競爭壁壘。

在公共與工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，卓越商企服務(wù)持續(xù)鞏固優(yōu)勢，該板塊收入占基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入的10.4%。公司在政府公建領(lǐng)域持續(xù)利用區(qū)位優(yōu)勢擴(kuò)大軌道交通類客戶，同時關(guān)注教育、醫(yī)療市場化趨勢，持續(xù)發(fā)力新賽道，多引擎業(yè)務(wù)共驅(qū)發(fā)展。

03

多重護(hù)城河鑄就長期盈利底氣

當(dāng)下來看，卓越商企服務(wù)的盈利彈性與長期成長路徑清晰可見。

公司管理層在業(yè)績會上明確提出，2026年將圍繞“組織根基、業(yè)務(wù)增長、價值創(chuàng)造”三大核心，通過資產(chǎn)保全、區(qū)域深耕、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等六大專項工作，持續(xù)推動高質(zhì)量發(fā)展。

從行業(yè)視角來看，物業(yè)管理行業(yè)正經(jīng)歷從基礎(chǔ)服務(wù)向價值服務(wù)的深刻轉(zhuǎn)型。企業(yè)對非核心業(yè)務(wù)外包（IFM）的需求日益旺盛，對服務(wù)品質(zhì)、科技含量和綜合解決方案能力的要求越來越高。這為像卓越商企服務(wù)這樣具備深厚壁壘的頭部企業(yè)，創(chuàng)造了得天獨厚的市場環(huán)境。

觀察卓越商企服務(wù)的核心競爭力，其會是承接企業(yè)綜合服務(wù)需求，盡享市場紅利的核心玩家。

其一，高端商務(wù)物業(yè)的絕對品牌壁壘。

公司連續(xù)多年蟬聯(lián)“中國IFM服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)TOP2”，并在2025年榮獲“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)TOP11”。在商辦物業(yè)領(lǐng)域，卓越商企服務(wù)憑借其深耕一線和新一線城市的布局、服務(wù)眾多世界500強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)驗，已形成強(qiáng)大的品牌護(hù)城河。

其二，前瞻性的新賽道專業(yè)能力布局。

面對新質(zhì)生產(chǎn)力的崛起，卓越商企服務(wù)并未固守傳統(tǒng)優(yōu)勢，而是積極向高端制造、潔凈室等細(xì)分領(lǐng)域進(jìn)行能力升維。

財報顯示，卓越商企服務(wù)重點推進(jìn)COE專業(yè)能力建設(shè)，針對半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥等行業(yè)的特殊環(huán)境需求，建立了標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)流程和專業(yè)的交付團(tuán)隊。這種在“高端制造解決方案”和“潔凈室解決方案”上的先行優(yōu)勢，正在幫助公司打開新的增長空間，并建立起在細(xì)分市場的差異化競爭優(yōu)勢。

其三，“商務(wù)+IFM”的深度協(xié)同網(wǎng)絡(luò)。

卓越商企服務(wù)并非簡單地提供基礎(chǔ)物業(yè)，而是圍繞客戶需求，構(gòu)建了集設(shè)施管理、行政服務(wù)、企業(yè)增值服務(wù)于一體的綜合解決方案能力。2025年，公司成功落地上海金環(huán)廣場等“商業(yè)物管一體化”標(biāo)桿項目，驗證了其在輕資產(chǎn)運營領(lǐng)域的綜合實力。

最后，科技與人才雙輪驅(qū)動，構(gòu)筑可持續(xù)發(fā)展根基。

在科技賦能方面，卓越商企服務(wù)持續(xù)加大數(shù)字化建設(shè)投入，未來隨著AI技術(shù)在清潔、安保等場景的深化應(yīng)用，以及人機(jī)協(xié)同的逐步落地，公司的運營效率與人均創(chuàng)收能力有望進(jìn)一步提升。

在組織與人才體系建設(shè)方面，卓越商企服務(wù)深知服務(wù)業(yè)的競爭本質(zhì)是人才的競爭。2025年，公司深度布局戰(zhàn)略性人才培養(yǎng)，通過“卓將計劃”、“卓躍計劃”及管培生體系等項目，打造了內(nèi)部人才供應(yīng)鏈。同時，通過優(yōu)化組織架構(gòu)和管理機(jī)制，提升決策效率與執(zhí)行力。這種圍繞“組織能力升級、人才梯隊建設(shè)、COE專業(yè)深化”構(gòu)建的核心能力，為公司在行業(yè)變革期保持韌性提供了最根本的動力。

04

結(jié)語

綜上，卓越商企服務(wù)的未來成長路徑愈發(fā)明確。其一，基本盤商務(wù)物業(yè)將持續(xù)受益于企業(yè)對于高品質(zhì)服務(wù)需求的升級，為規(guī)模擴(kuò)張和盈利提供堅實基礎(chǔ)；其二，“商務(wù)+IFM”的雙輪驅(qū)動模式全面發(fā)力，企業(yè)服務(wù)（卓品商務(wù)）等增值業(yè)務(wù)已成為新的增長極；其三，隨著歷史包袱的集中出清，公司資產(chǎn)負(fù)債表將回歸健康，后續(xù)利潤彈性可期。

整體而言，卓越商企服務(wù)作為港股商管服務(wù)賽道的頭部玩家，憑借其多維度、高壁壘的核心競爭力，正牢牢綁定行業(yè)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，加速成長。2025年財報所體現(xiàn)的“主動出清”與“內(nèi)核穩(wěn)健”，標(biāo)志著公司已度過最艱難的調(diào)整期。

隨著業(yè)績的持續(xù)兌現(xiàn)與市場認(rèn)知的修復(fù)，卓越商企服務(wù)的價值重估或?qū)⒂瓉韴詫嵉牡撞恐巍?/p>