深圳樓市的底層邏輯變了，影響市場走向的大招落地。

精準解決城市更新痛點

3月1日，深圳住建、規資兩大核心部門聯手對深圳的城市更新項目松綁，印發《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），自3月16日起實施，有效期5年。

這份通知看似是城市更新一次簡單規范，實則是給深圳眾多推進受阻的城市更新項目從根上進行最大限度的減負。

1、調整土地移交率進行規范，是為了加快城市更新項目的推進速度，減輕一些審批上的流程。

過去深圳的城市更新項目土地移交率卡得比較嚴格，尤其是要無償交給相關部門的土地比例。

根據相關的政策文件過去要求城市更新項目不少于15%的土地無償移交政府，移交政府的土地要優先用于城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目建設。

未完成規劃審批的舊改項目，只要滿足交通、教育等配套要求，征求相關部門意見后，就能合理調整土地移交率，還不用再走復雜的計劃調整程序，直接納入單元規劃審批就行。

簡單來說，就是開發商能少交地、多建房，審批還更快，項目落地效率直接拉滿。

當然，也保留了底線，城市更新單元實際土地移交用地面積不能小于基準（即土地移交用地面積大于3000平方米，且不小于舊改項目拆除范圍用地面積的15%），公共利益不縮水。

總之，在實際土地移交用地面積的底線之上，調規想怎么調都可以，“工改住”、商業多點少點都沒問題，也不用再在初期的時候，走很復雜的調規程序。

2、保障房配建“大松綁”，最大限度降開發商開發成本。

這一點也是市場最受關注的。

過去城市更新項目不管大小，幾乎都要強制配建保障房，還要給保障房配套獎勵容積，這就導致開發商不僅成本重，利潤被大幅壓縮。

現在新政，已完成規劃審批的項目，按老規矩來；未完成審批的項目，原則上不用再配建保障房，連獎勵容積也取消了。

唯一例外是“工改保”項目，還按原有規定執行。

不再配建保障性住房，可能有的人會擔心，已經不再安排新增人才房、安居房這些保障性住房的建設了，連其他保障性住房也可以不配建了，那保障性住房的供應還能跟上嗎？保障性住房的計劃還能完成嗎？

《通知》說了，會通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等渠道統籌落實，相當于把保障住房的擔子從開發商身上，部分轉移到政府身上，給開發商“松綁減負”。

3、給“清調供”項目“開綠燈”。

這樣，很多停滯項目就有機會“復活”。

針對那些用“清調供”手段盤活的城市更新項目，比如爛尾、停滯的項目，給了兩種選擇——

要么重新編制規劃，按新政策執行，允許少交地或者不配建保障性住房；要么局部調整已批規劃，調整部分按新政來，未調整部分按老規矩，土地移交率按整個項目整體核算。

這相當于給停滯的城市更新項目“開綠燈”，只要愿意盤活，就能享受政策紅利，不用再被老規矩綁死。

4、金融機構和相關部門聯動，破解城市更新項目“資金困局”。

城市更新項目是樓市的壓艙石，同時也意味著會占用大量的資金，現存的城市更新項目最頭疼的就是資金問題。

很多大型的城市更新項目推進受阻，都是因為資金鏈的問題，比如過渡金、補償金延期，甚至停發。

現在明確，鼓勵銀行給開發商提供信貸、并購貸款，緩解資金壓力，也支持金融資產管理公司進場，通過資產重組、破產重整等方式，盤活停滯項目。

同時要求各區引導開發商、債權人、業主合理調整預期，比如協商新的補償標準，避免“釘子戶”拖慢進度。

所以，簡單來說就是官方出手搭臺、金融機構輸血、各方協調讓步，合力破解城市更新項目“卡殼”難題。

樓市新格局

《通知》落地后，大家最關心的還是到底能給深圳樓市帶來什么，將會發生怎樣的變化。

對市場而言，這次的《通知》，和每一個關注深圳樓市的人都息息相關。

因為這是一個循序漸進、潛移默化的過程，涉及未來1—3年市場的變化。

首先，城市更新項目提速后，深圳的新房體量也會有所增加。尤其是核心地段區域，都是一些老舊民房為主，可用于供應的凈地已經不多，供應主要依賴城市更新項目。

比如去年福田景田板塊入市的新世界香蜜四季家園、福田皇崗板塊的卓越縵悅、福田上下沙板的金地環灣城、羅湖區蓮塘板塊的蓮塘金岸里、羅湖布心的京基天珺府、南山區科技園板塊的翰熙典居等項目，前身都是城市更新項目。

數據顯示，截至2025年底，深圳有近40個城市更新項目被調出計劃，50多個項目處于停滯階段。

新政給開發商松綁后，那些算不過賬、卡殼的城市更新項目就有機會紛紛重啟，未來幾年，深圳新房供應就不再稀缺。

尤其是各區一些城市更新項目集中的區域，新房供應會迎來爆發式增長。

這對購房群體來說是好事，選擇變多了。

其次，區域價值分化也有可能加速。

新政不是“一刀切”，而是精準扶持未完成規劃審批的項目，這會導致區域分化更明顯。

一方面，羅湖、福田、南山、前海等核心區，土地稀缺，城市更新項目不少，開發商利潤增加了也就有能力更注重產品品質，品質提升了，新房市場的價格自然也會跟著對齊；

另一方面，龍華、光明、寶安等片區，城市更新項目多，新政后供應量增加，部分板塊會因為供應量增加出現調整。

第三是保障性住房計劃，通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統籌落實，也就是說，未來深圳的保障性住房

所以，解決城市更新項目停滯痛點之下，是深圳樓市的一次自我進化。

作者 | 飛天小女警