港資造房，在深圳有點造得不是時候了。

吹風入市，大運門戶成光環

近期，位于龍崗永湖地鐵站一旁的新世界188號，開始吹風入市。

項目官宣3月14日已經啟幕，預計首推05地塊的瑧悅，備案名為新璟曜廣場。

項目前身是園山街道188工業區城市更新單元的一部分，占地面積約7.61萬㎡，總建筑面積約65.4萬㎡，共分6個地塊開發。

園山街道188工業區城市更新單元2019年1月意愿公示，同年7月立項，同年8月啟動簽約，到了2020年7月啟動拆除，其實更新速度算快的了。

畢竟有的城市更新單元，啟動簽約到真正的拆除階段，都能拖上個十年八年，一兩年就推進到拆除的階段，在城市更新單元中，速度和效率已經算非常快。

但可惜，計劃趕不上變化，拆除建設速度還跟不上市場的大變。

立項到拆除階段是深圳樓市的飛速階段，按照2020年—2021年的階段，即使是犄角旮旯的項目，隨便賣都能賣得還不錯。

比如坪山的一些邊沿項目。

但進入2022年后，深圳的新房便開始加速轉變，到了今年，新房已經高度內卷，不僅要拼地段，拼品質，還要拼價格。

如果拼地段，項目的位置優勢只有兩個。

一是周邊有改造更新蝶變的預期，整體的城市界面及配套有升級的預期。

二是項目位于3號線永湖站旁，是實打實的地鐵盤，軌道交通便利性高。

（格隆匯樓市近期實拍）

但這樣的位置，放在整個深圳來看，又拼不過坂田、大運這樣的板塊。

作為典型的“工業用地變身商住”的地段，先天地段基因就帶著短板。

項目官方的定位是“大運門戶”，實際屬于園山街道，距離真正的大運體育中心、大運天地、星河COCO Park等配套隔著五六公里的距離。

而園山街道一直以來的存在感都比較薄弱，可能對于深圳人來說，需要考取汽車駕駛證到龍崗區園山小型汽車駕駛人全科目考場才了解到園山這個街道。

園山街道2016年才從橫崗分設，長期被視為“橫崗附屬”，還被大運新城光芒覆蓋，片區整體仍以工業+長期舊改為主，往往市場認知度較低。

這樣的地段有著天然的配套落差，相對缺乏一些高端配套。

雖然項目自帶約6萬方商業，但還在建設，等開業至少要到交房后；

一路之隔的港中大（深圳）附屬時進學校也是在建，能否如期開學、教學質量如何是未知數，眾多配套處于預設落地中。

（格隆匯樓市近期實拍）

若拼產品，作為項目開發建設操刀的新世界中國，打造住宅或者封面商業體自然是沒有問題的。

畢竟新世界中國已經在廣州、佛山、武漢、沈陽等地打造了不同風格的典型高端項目，在市場上也有一定的品質認可及產品說服力。

但新世界188號（新璟曜廣場05地塊）的硬傷也一定程度上局限了新世界中國的發揮——

作為2026年的項目，容積率達到7.9，最高層達到49層是什么概念？

容積率超過7的項目，在整個深圳其實都不算多。

據不完全統計，深圳接近5000個普通住宅小區，容積率超過7的項目不到350個，占比不到10%。

如今深圳低容積率新盤是趨勢，同時也是優勢，相比3.1左右的容積率趨勢，新璟曜廣場05地塊容積率幾乎翻了2倍，而項目一路之隔的名居山河里容積率不到6。

而達到7的容積率伴隨的就是樓間距較近，3梯7戶的梯戶比，45-49層的超高層。

（格隆匯樓市近期實拍）

要知道，深圳住宅小區常見的一般為3梯6戶。

更重要的是，整個新璟曜廣場總規劃1142戶，規劃有1067個車位，后期十分考驗物業的地庫管理能力。

這樣的產品形態，對未來居住舒適度要求較高的群體，就不算太友好。

定價難題

但更重要的是市場定價。

若拼價格，項目暫未公布具體的價格，但參考項目周邊的新房，價格基本在3.5萬/㎡左右的均價。

如距離項目約1.9公里的信義金御山居（一期），2024年入市984套|81~119平戶型，備案均價約41300元/㎡，總價區間約273萬～585萬，截至2026年3月27日，還剩17套未售罄。

（格隆匯樓市近期實拍）

再比如一路之隔的名居山河里，2023年412套75~142平住宅，備案均價約43700元/㎡，總價區間約353萬～705萬，2024年1177套94~142平住宅備案均價約43100元/㎡，總價區間約364萬～707萬，截至2026年3月27日，依舊剩余199。

而在這個過程中，名居山河里還進行了大力的促銷，120平原價約492萬，折后395萬，均價不到3.5萬/平；去年11月95平最低約318萬，折后均價約3.35萬/平。

而這個舊改項目是新世界中國2021年通過股權收購從博林手里接的“二手地”，當時正趕上深圳舊改交易的價格高位，相信收購成本并不低。

現在周邊賣約3.5萬/㎡的價格，就已經比曾經市場預期的4萬—6萬的水平低了許多，而在市場追求品質，開發方要追求利潤的情況下如何找到平衡？

對比龍崗核心的區域真正的大運板塊的新房，新世界188號如何能打出逆風局？

畢竟新世界188號容積率、車位比、層高等已經向市場遞出投名狀。

而大運片區的新盤雖然均價高一些，但產業、配套、學區相較之下，橫崗、園山板塊除了價格的優勢，幾乎沒什么拿得出手的了。

更尷尬的是，周邊二手小區掛牌價普遍在3萬/㎡出頭。

如名居山河里，去年12月—1月成交三套住宅，一套74.95平戶型，成交總價約231萬，折合單價約3.08萬/平，兩套98平戶型，成交總價都是約300萬，折合單價約3.07萬/平。

2021年建成的卓弘星辰，90平左右的戶型，已經低至總價2字頭，連單價也是2字頭。

而新世界188號（新璟曜廣場05地塊）面世，一旦價格確定，就意味著整個園山街道188工業區城市更新單元的定價預期基本確立，那么整個改造單元的可售貨值的天花板也基本確定。

這對新世界中國來說是至關重要的。

畢竟新世界188號銷售，是新世界中國現金流修復的關鍵。

所以，接下來非常考驗新世界中國的定價及操盤能力。

作者 | 騎豬英雄