市場明牌，對很多房企來說，既是送分題，也是攔路虎。

若拿了貴地，則有可能騎虎難下。

新房試金石

進入三月，深圳的新房開始加速。

各區都陸續有典型的項目獲批預售。

最近位于龍華紅山的聯發紅山新澍雅居也在沖刺階段。

據市場消息，預計3月下旬開放營銷中心和樣板間，并在3月底取證入市。

這個項目是去年聯發競價65輪以12.12億元斬獲，溢價46.6%。

占地面積約1萬㎡，規劃建筑面積約4.3萬㎡，計容建面約3.4萬㎡，容積率3.09，綠化率32.49%，包含約2.7萬㎡住宅、約500㎡裙房商業、約100㎡物業用房。

規劃設計為屋面空中式園林，由3座主體樓+配套裙房組成。

其中1棟1-2單元25層約80米高，2梯6戶；1棟3單元16層約53米高，住宅總共有332戶，配360個車位。

由于項目容積率僅約3.09，又是板塊內容積率低的新房，加上按照深圳建筑新規建設，被定義為紅山及周邊板塊首個新規2.0項目。

所以，這個項目也將會是龍華區域，熱門片區紅山區域的典型項目，也是繼2025年4月入市紅山華府后入市的項目。

紅山華府項目整體并不大，占地面積僅約0.5萬平方米，建筑面積約3.59萬平方米，容積率高達5.17，僅有一棟可售普通商品房，另一棟為回遷房，回遷房數量占比接近一半，車位比不足1:1，曾經被業內稱為“蚊型”盤。

184套62~78平精裝住宅，備案均價約80500元/㎡，總價區間約489萬～652萬，仍然實現了小時內日光，成為當年深圳第二個日光項目。

市場更是將項目定義為“紅山片區最后一塊住宅用地，過了這村就沒這店”。

但明顯如今的聯發紅山新澍雅居即將入市，打破了市場這條共識。

而這兩個項目，同樣位于紅山板塊，同樣的產品定位。

聯發紅山新澍雅居與紅山華府形成截然不同的產品分界線，體量更大，容積率更低，戶型設計更新，布局和配套更好，純商品房定位，宣稱是“深圳新規先鋒之作”“懂新青年生活的好房子”。

所以，即使項目體量小，市場會把聯發紅山新澍雅居作為龍華“好房子”新舊項目交替的標志，自然而然將項目的銷售及市場后續表現作為市場的試金石。

定價關鍵

但市場明牌，即使市場期望值拉得比較高，項目也有不少難點。

首先是項目自身的定位屬性。

產品層面，項目地塊為三角形地塊，周邊被道路和民房包圍。

為了適應地塊形狀，項目樓棟呈一字形排開，部分戶型采光、視野被近距離阻擋，樓棟之間與周邊民房距離最近的僅16.63米。

其中1棟二單元與三單元距離最近的僅約18.51米，10樓以下戶型開窗可能就是民房的陽臺位置，隱私性相對較低。

社區較小，占地僅1.09萬㎡，3棟住宅樓棟擠在一起無地面花園；

雖然規劃機動車停車位為360個，車位配比約1:1.08（與332戶住宅對應），但其中包含無障礙車位8輛、充電樁車位108輛；

戶型有一定局限性，聯發集團69㎡做3房、99㎡做4房，雖然填補了紅山片區長期缺乏新增的純小戶型供應空白，但最小的戶型臥室等空間較為局促。

其次項目地塊成本擺在眼前。

如果要算一筆賬，聯發紅山新澍雅居的市場勝算率也一般。

一是溢價46.6%搶下的龍華紅山A817-0619宗地，總價12.12億，樓面價4.45萬/㎡，創下區域新高。

樓面價4.45萬若加上+建安、稅費、融資成本、運營成本等，保本價格業內預計需要到6.5萬+/㎡，若項目要爭取更多的利潤，預計需要賣到7萬+/㎡。

二是市場的成交也擺在眼前。

參考項目周邊的新房開盤價格——

2024年12月深業頤樾府（三期）246套99~168平精裝住宅，備案均價約72100元/㎡，總價區間約636萬～1317萬；

2024年6月深業頤樾府（二期）252套99~168平簡裝住宅，備案均價約69100元/㎡，總價區間約612萬～1293萬；

2023年6月深業頤樾府（一期）358套78~179平簡裝住宅，備案均價約71900元/㎡，總價區間約533萬～1484萬，截至3月17日依舊累計剩余139套住宅未售罄。

2021年1月入市的尚譽紅山里，152套54~99平毛坯住宅，備案均價約73900元/㎡，總價區間約476萬～765萬，如果聯發紅山新澍雅居開盤價格達到7萬+/㎡，市場很難接得住。

而尚譽紅山里去年3月成交一套90.82平的戶型，掛盤報價530萬，實際成交總價519萬，折合單價約5.71萬/平。

2011年的金地上塘道65㎡兩房，今年1—2月成交總價在307萬—310萬，單價約4.73萬—4.77萬/㎡；去年10月89㎡三房成交總價約440萬，單價約4.91萬/㎡。

2016年的星河傳奇，4室89.05平米，今年1月7日成交，總價568萬，單價63785元/㎡，掛牌報價625萬，成交周期210天；4室86.79平米，今年1月5日成交，總價568萬，單價約65446元/㎡，掛牌報價600萬，成交周期152天。

再比如2012年的中央原著，88.05平3室，今年1月15成交，總價約628.8萬，單價約71414元/㎡，掛牌報價660萬，成交周期55天；143.34平4室，去年12月20日成交，總價943.8萬，折合單價約65844元/㎡，掛牌報價1000萬，成交周期255天。

聯發新澍雅居若賣7萬+，則比金地上塘道貴、星河傳奇這些項目的二手成交價格貴一些。

而相較之下，這些小區社區成熟、近地鐵、視野相對較開闊、物業穩定，作為一個三角地塊、臨農民房、樓間距最近僅約16米、臨民塘路一定噪聲。

同樣的價格，市場如何會抉擇？

新房預期的底線

但市場更值得注意的是，最近核心區核心地段的一些優質法拍房的出現。

現在市場壓力最大的不是新房競品之間的相互打折降價，而是核心區一些典型的優質小區法拍價，直接把市場的心理預期價格拉低。

比如位于福田傳統豪宅區域香蜜湖的香域中央，小區掛牌均價約20萬+/㎡，去年12月160.42平戶型，成交總價2695萬，折合單價約16.8萬/㎡；

而近期阿里法拍平臺上架一套建面約203.62平方米，起拍總價約1504萬，折合單價僅7.5萬/㎡，即使是評估價18800641.84元，評估單價也只有92332元/㎡，既刷新了該小區的法拍最低紀錄，也比業主當年買入價還低。

而2024年2月同小區1棟8A的一套約133㎡房源法拍還能拍到約15萬/㎡；

2023年8月同小區成交的一套203㎡的房源，總價5180萬，單價高達25.52萬/㎡，刷新了當時小區最高歷史價。

兩三年時間，市場的價格調整不止過半。

不止香蜜湖，寶安、南山的典型優質住宅，法拍也在調整——

比如南山華僑城板塊的首地容御，3月16日一套144.61㎡戶型法拍，起拍價7605213.43元，評估價9506516.79元，最終法拍成交總價9543213.43元，成交單價約65992.76元/㎡；

比如寶安中心板塊的深業新岸線，334.34平大平層3月16日法拍，起拍價17536266.74元，評估價21920333.42元，評估單價約65563元/㎡，而實際成交價52450.4元/㎡，是市場評估價的8折。

再比如寶安中心板塊的新錦安壹號公館一套約353.91平戶型即將法拍，起拍價24355803.07元，評估價30444753.84元，評估單價約86024元/㎡。

這意味著，福田、南山、寶安的核心地段的優質住宅，法拍價格水平都在7萬—9萬/㎡法拍。

那么對市場而言，買家心里就只有一句話——

香蜜湖、華僑城都7萬—9萬了，龍華紅山憑什么賣6.5萬—7萬/㎡？若紅山新澍雅居真賣7萬+/平，為何要花錢買這里？

賣得便宜，容易虧本，現金流扛不住；賣得缺乏性價比，則市場不投票。

所以，聯發新澍雅居這次的定價很關鍵。

若直接參考7萬+的水平，則有可能直接卡在市場最尷尬的區間。

而對市場來說，項目交付的品質預期變得比過去更高，也更嚴格。

項目背靠聯發集團，過去房企的品牌力還算有點口碑，但這幾年，不乏一些質疑的聲音。

比如合肥聯發濱語聽湖，作為標桿高端改善項目，2024年集中交付的過程，被爆出交付驗房查出95個問題，空鼓、漏水、吊頂開裂；

比如深圳的項目，龍華聯發臻著雅居今年1月提前交付，但被第三方驗房機構指出存在浴室柜泡水、油煙機無逆止閥、入戶門歪斜、墻磚空鼓等情況。

再如去年3月光明聯發悅尚居項目即將交付，卻被業主質疑貨不對板。

更值得注意的是，聯發集團的母公司業績預告顯示，2025年預計出現首次虧損，最高虧100億，主因是被聯發拖垮。

而聯發已經連續三年利潤為負，現金流吃緊，可見已經不是當年的穩健選手。

在這樣的背景下，若預期聯發在新澍雅居能用好材料、嚴施工，不計成本地建造，對市場的持幣買家來說，需要一點賭性。

作者 | 醉酒大鯊魚?