港交所上市公司龍湖集團(tuán)近日公布了其2025年全年業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)全年營業(yè)收入達(dá)973.1億元，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)705.4億元，運營業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)分別實現(xiàn)141.9億元和125.8億元的收入。值得一提的是，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入合計達(dá)267.7億元，刷新歷史紀(jì)錄，物業(yè)服務(wù)板塊全年總收入112.3億元，客戶滿意度連續(xù)17年保持在90%以上。

過去五年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式逐漸退出歷史舞臺，取而代之的是“低負(fù)債、強(qiáng)運營、正現(xiàn)金流”的新發(fā)展范式。以龍湖集團(tuán)為代表的房企，正通過探索經(jīng)營性業(yè)務(wù)，推動收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，降低對房地產(chǎn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的依賴，提升運營及服務(wù)業(yè)務(wù)的占比。

在業(yè)績發(fā)布會上，龍湖集團(tuán)管理層指出，房企能否成功轉(zhuǎn)型，關(guān)鍵在于業(yè)務(wù)調(diào)整與債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的深度融合。民營開發(fā)商需主動作為，通過重構(gòu)債務(wù)基礎(chǔ)和發(fā)展模式，為長期可持續(xù)發(fā)展鋪路。集團(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示，預(yù)計最晚至2028年，運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超越地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，標(biāo)志著龍湖收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型完成，債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化也將同步收官。

2025年，龍湖集團(tuán)聚焦三大核心領(lǐng)域：存量資產(chǎn)盤活、“好房子”標(biāo)準(zhǔn)落地、運營及服務(wù)業(yè)務(wù)深化，以及債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，集團(tuán)全年交付物業(yè)總建筑面積592.5萬平方米，覆蓋全國39座城市，交付約7萬套房源，客戶滿意度超90%。合同銷售金額達(dá)631.6億元，回款率超100%，這得益于集團(tuán)對住宅品質(zhì)的嚴(yán)格把控。2025年，龍湖發(fā)布《好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，涵蓋435項具體要求，構(gòu)建“四好”價值體系，涵蓋社區(qū)、小區(qū)、房子和服務(wù)四個維度。

運營及服務(wù)業(yè)務(wù)方面，龍湖集團(tuán)表現(xiàn)亮眼，收入占比提升至27.5%。商業(yè)投資航道租金收入同比增長4%至112.1億元，出租率保持97%的高位，全年新開業(yè)13座購物中心，成為區(qū)域消費地標(biāo)。資產(chǎn)管理航道中，長租公寓品牌冠寓開業(yè)超六個月項目出租率達(dá)95.7%，租金收入24.8億元，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。物業(yè)服務(wù)、智慧營造等業(yè)務(wù)收入125.8億元，其中物業(yè)服務(wù)在管項目超2100個，在管面積約3.6億平方米，外拓占比約55%。龍湖龍智造全年新增代建面積1387萬平方米，代建銷售額206.2億元，交付面積293萬平方米。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，龍湖集團(tuán)2025年完成135億元境內(nèi)債券及92.3億港幣境外銀團(tuán)的安全兌付。截至2025年底，綜合借貸總額1528.1億元，較上年末下降235.1億元；在手現(xiàn)金292.0億元；凈負(fù)債率52.2%，現(xiàn)金短債倍數(shù)1.85倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率54.7%，財務(wù)健康程度顯著提升。

物業(yè)板塊是龍湖集團(tuán)2025年的一大亮點，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等13類業(yè)態(tài)，服務(wù)325萬戶家庭。集團(tuán)通過強(qiáng)化安防體系、優(yōu)化智慧管理系統(tǒng)、提升環(huán)境品質(zhì)等措施，連續(xù)17年保持客戶滿意度超90%。其中，“善居計劃”投入2億元對1500多個項目進(jìn)行改造煥新，專項改造園區(qū)照明用電安全電壓、景觀水泵安全電壓等，提升客戶體驗。高端服務(wù)產(chǎn)品體系“瓏之名”也在多個標(biāo)桿項目落地，進(jìn)一步滿足高端客戶需求。

數(shù)字化投入為龍湖集團(tuán)服務(wù)升級提供有力支撐。龍湖智創(chuàng)生活自研的HALO智慧空間服務(wù)平臺，通過數(shù)字孿生技術(shù)實現(xiàn)物理空間與數(shù)字空間的實時映射，能夠?qū)崟r感知、理解和管理空間，提升服務(wù)效率。例如，系統(tǒng)通過AIoT+視覺算法結(jié)合，實現(xiàn)消防設(shè)備監(jiān)控、防觸電、高空拋物識別等7大安全場景24小時監(jiān)控，并能秒級識別垃圾堆積、設(shè)備異常等問題并自動派單。

多元業(yè)務(wù)布局下，龍湖智創(chuàng)生活深度扎根社區(qū)，構(gòu)建“物業(yè)+生活”的15分鐘便民圈。2025年，龍湖優(yōu)選溯源50多款地理標(biāo)志產(chǎn)品，通過“溯源直播+社群+線下市集”模式，直播觀看人數(shù)達(dá)500萬，累計實現(xiàn)超90萬訂單。龍湖美居提供一站式家居服務(wù)，覆蓋320個社區(qū)，當(dāng)年為9000余戶家庭實現(xiàn)家的煥新夢想，滿意度達(dá)90%。塘鵝租售助力近3萬戶家庭完成資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，累計服務(wù)超20萬戶業(yè)主，滿意度98%，AI賦能帶來超5600萬次線上曝光。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，為龍湖集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供了堅實基礎(chǔ)。集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼表示，憑借經(jīng)營性業(yè)務(wù)和正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，龍湖安全平穩(wěn)度過了2025年債務(wù)高峰，全年償還集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)220億元。截至2025年底，有息負(fù)債余額1528億元，較2024年底降低235億元，降幅13%。過去三年半，龍湖持續(xù)壓降負(fù)債規(guī)模，以長周期經(jīng)營性物業(yè)貸替換信用融資，連續(xù)三年實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，新發(fā)展模式已接近成型。