在房地產市場深度調整的背景下，龍湖集團正以運營業務為突破口，完成從傳統開發商向綜合性空間服務商的轉型。2025年財報顯示，集團運營及服務業務收入達267.7億元，同比增長顯著，營收占比提升至27.5%，成為僅次于地產開發的核心增長極。其中商業投資與資產管理組成的運營板塊，以超50%的毛利率和近30%的凈利率，展現出強大的盈利韌性。
商業投資領域，龍湖已在全國25個城市布局99座商場，形成覆蓋高能級城市的網格化布局。2025年新增的13座商場中，武漢濱江天街、重慶江岸天街等旗艦項目憑借40%的區域首店占比，開業即引爆消費熱潮。通過"森系中庭"設計、公園場景融合等創新，龍湖將傳統購物中心升級為"城市生活樞紐"，日均客流量達379萬人次，租金收入突破112億元。資產管理板塊則通過冠寓、歡肆、藍海引擎等六大業務線，實現全場景生活服務覆蓋，長租公寓冠寓出租率穩定在95%以上，活力街區歡肆已在四城落地。
這場持續二十余年的轉型馬拉松，正進入沖刺階段。龍湖每年將銷售回款10%持續投入持有物業，推動商業運營能力迭代升級。蘇州獅山天街等存量項目通過空間改造和品牌煥新，租金增幅超行業平均水平。原創IP活動"天街歡樂季"連續舉辦九屆，2025年跨年活動聯動全國近百座商場，創造出"月月有主題、季季有爆點"的消費生態。這種"重資產持有+輕資產輸出"的雙輪驅動模式，使龍湖商業管理面積中輕資產項目占比逐步提升至30%。
財務結構的優化為轉型提供堅實支撐。2025年龍湖綜合借貸總額降至1528億元，平均融資成本僅3.51%，在手現金覆蓋短期債務超2倍。土地儲備聚焦深圳、上海等十大核心城市，平均成本4132元/平方米，為未來開發業務奠定安全邊際。穆迪等國際評級機構已將龍湖評級方法論調整為商業地產類別，彰顯資本市場對其運營能力的認可。
在開發業務規模收縮的背景下，運營板塊的戰略價值愈發凸顯。2026年計劃開業的9個項目中，5個為自主開發，4個采用輕資產模式，持續強化核心城市布局。集團提出的"一個龍湖"生態體系，正通過商業投資、物業服務、智慧營造等航道的協同，構建起覆蓋空間運營全周期的服務鏈條。這種轉型路徑不僅為行業提供了穿越周期的樣本，更重新定義了房地產企業的價值創造方式。
