香港置地近日宣布成立“新加坡核心私募房地產(chǎn)基金”（SCPREF），初始資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)64億美元（約合82億新元），刷新新加坡辦公物業(yè)私募投資平臺(tái)規(guī)模紀(jì)錄，成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域備受關(guān)注的資本動(dòng)作。該基金以新加坡核心商務(wù)區(qū)五項(xiàng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)為基石，涵蓋約24萬(wàn)平方米可出租面積，包括亞洲廣場(chǎng)大廈一座、濱海灣金融中心部分股權(quán)、萊佛士碼頭一號(hào)部分股權(quán)及萊佛士連道一號(hào)等標(biāo)志性物業(yè)。

基金的資本結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化特征。香港置地作為普通合伙人及管理人持有主要股權(quán)，卡塔爾投資局、荷蘭匯盈資產(chǎn)管理公司等全球頂級(jí)機(jī)構(gòu)作為創(chuàng)始投資人參與，另有東南亞主權(quán)財(cái)富基金出資。截至成立時(shí)，已承諾股本達(dá)41億新元，其中超18億新元來(lái)自第三方資本。根據(jù)規(guī)劃，該基金將通過(guò)持續(xù)收購(gòu)新加坡中央商業(yè)區(qū)及烏節(jié)路地段的高品質(zhì)資產(chǎn)，目標(biāo)將總資產(chǎn)價(jià)值提升至150億新元，并承接香港置地在新加坡開發(fā)的新增項(xiàng)目。

國(guó)際資本對(duì)新加坡核心不動(dòng)產(chǎn)的青睞，與當(dāng)?shù)刈鳛閬喬鹑谥行牡牡匚幻芮邢嚓P(guān)。在全球經(jīng)濟(jì)增速放緩、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的背景下，新加坡核心商務(wù)區(qū)的穩(wěn)定收益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力成為資本避險(xiǎn)的重要選擇。香港置地在新加坡的布局可追溯至2005年，當(dāng)時(shí)其與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、吉寶置業(yè)聯(lián)合以18億新元購(gòu)得濱海灣金融中心地塊，開發(fā)了包含三棟甲級(jí)寫字樓、兩棟高端住宅及地下商業(yè)連廊的綜合體。此次注入基金的濱海灣金融中心一號(hào)、二號(hào)大樓及連接商場(chǎng)部分股權(quán)，正是這一戰(zhàn)略的延續(xù)。

香港置地的新加坡資產(chǎn)以核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓為主，租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定。亞洲廣場(chǎng)一號(hào)高235米，租戶包括卡塔爾投資局、摩根士丹利等國(guó)際機(jī)構(gòu)；萊佛士碼頭一號(hào)及萊佛士連道一號(hào)毗鄰萊佛士坊地鐵站，周邊聚集新加坡交易所、星展銀行等金融巨頭。這些資產(chǎn)長(zhǎng)期保持高出租率與租金增長(zhǎng)，為基金化運(yùn)作提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2025年9月，怡和集團(tuán)出售MCL地產(chǎn)股權(quán)，進(jìn)一步優(yōu)化了香港置地的資產(chǎn)組合，使其更聚焦于核心商業(yè)地產(chǎn)賽道。

怡和集團(tuán)作為香港置地的母公司，在其新加坡戰(zhàn)略中扮演關(guān)鍵角色。這家擁有180余年歷史的老牌英資財(cái)團(tuán)，早在1992年便推動(dòng)香港置地在新加坡交易所第二上市，為后續(xù)資本運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示，2024年?yáng)|南亞市場(chǎng)已占怡和集團(tuán)總營(yíng)收的60%，遠(yuǎn)超港澳市場(chǎng)的26%。香港置地的新加坡基金成為銜接集團(tuán)區(qū)域戰(zhàn)略的資本樞紐，同時(shí)受益于怡和旗下文華東方酒店、牛奶國(guó)際等業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，形成商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)、文旅等板塊的互補(bǔ)發(fā)展。

香港置地的轉(zhuǎn)型路徑與凱德集團(tuán)存在相似性，但更具自身特色。2024年，該公司宣布退出住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，計(jì)提3.14億美元內(nèi)地住宅資產(chǎn)減值，剩余資產(chǎn)進(jìn)入清倉(cāng)階段，未來(lái)將全面聚焦超高端商業(yè)地產(chǎn)。其目標(biāo)是到2035年將資產(chǎn)管理規(guī)模從400億美元提升至1000億美元，新加坡基金的落地正是這一戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步。與凱德“私募基金+REITs”的閉環(huán)模式不同，香港置地采用“永久開放式架構(gòu)”，初始階段保留多數(shù)股權(quán)，既確保對(duì)核心資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)控制，又通過(guò)引入第三方資本實(shí)現(xiàn)資金回籠。

主權(quán)財(cái)富基金等機(jī)構(gòu)投資者的參與，為香港置地帶來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力與品牌影響力的雙重提升。這些投資者的加入分擔(dān)了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增強(qiáng)了其資管品牌的全球認(rèn)可度，為后續(xù)發(fā)起更多基金產(chǎn)品、拓展第三方資管業(yè)務(wù)奠定基礎(chǔ)。然而，挑戰(zhàn)亦不容忽視。作為首只私募房地產(chǎn)基金，香港置地需同時(shí)承擔(dān)基金管理與物業(yè)運(yùn)營(yíng)職責(zé)，對(duì)跨部門協(xié)同、投資者關(guān)系維護(hù)及合規(guī)風(fēng)控能力提出更高要求，而其此前缺乏大規(guī)模基金管理經(jīng)驗(yàn)的事實(shí)，可能成為轉(zhuǎn)型過(guò)程中的潛在障礙。